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深圳限購(gòu)令下的東莞別墅投資機(jī)遇
——廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、三正地產(chǎn)總經(jīng)理劉光金縱論房產(chǎn)新政

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　　公元2010年的中國(guó)樓市波瀾起伏跌宕壯闊。一方面，以美國(guó)為首的世界各國(guó)實(shí)行的“定量寬松”政策導(dǎo)致全球貨幣大泛濫，人們紛紛尋找黃金、房產(chǎn)等“硬資產(chǎn)”規(guī)避貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房?jī)r(jià)上漲速度過于迅猛，相關(guān)部門不得不一再祭出提高首付、限購(gòu)、加息等強(qiáng)硬調(diào)控措施，力求封住一線城市房?jī)r(jià)上漲空間，維持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。
　　近期，在深圳“限購(gòu)令”的影響下，一大批深圳財(cái)富人士紛紛將目光投向了東莞、惠州、珠海、中山乃至佛山、清遠(yuǎn)等二三線城市的別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓等物業(yè)形態(tài)。在他們看來，上述城市房?jī)r(jià)總體水平至今仍僅相當(dāng)于深圳的幾分之一，未來仍將具有穩(wěn)健的價(jià)值成長(zhǎng)空間。然而，普通置業(yè)者面對(duì)如此種類繁多的房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行怎樣的謹(jǐn)慎鑒別和判斷？哪些城市何種類型的房產(chǎn)將具有最強(qiáng)的保值增值空間？為了向廣大置業(yè)者解答上述疑惑，本報(bào)記者近日專程采訪了廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、三正集團(tuán)副總裁、三正地產(chǎn)總經(jīng)理劉光金先生。
??? 《深圳特區(qū)報(bào)》：雖然10月20日中國(guó)人民銀行正式啟動(dòng)了三年來的首度加息，預(yù)示著央行已開始收縮過度泛濫的流動(dòng)性。然而根據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》等國(guó)際權(quán)威媒體的報(bào)道，美聯(lián)儲(chǔ)很可能將于11月初推出第二輪“定量寬松”政策以刺激美國(guó)經(jīng)濟(jì)，眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)此舉將推動(dòng)美、日等主要經(jīng)濟(jì)體掀起爭(zhēng)相貨幣貶值的浪潮。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，深圳眾多財(cái)富人群都希望能找到比“現(xiàn)金”更為安全的投資渠道來抵御通脹風(fēng)險(xiǎn)。劉總您作為經(jīng)驗(yàn)極為豐富的房地產(chǎn)業(yè)界專家，對(duì)這些財(cái)富人群有何建議？
　　劉光金：雖然央行近日啟動(dòng)了三年來的第一次加息，然而我國(guó)的廣義貨幣供應(yīng)量M2截至9月底已高達(dá)69.6萬(wàn)億元，再加上美日等國(guó)的寬松貨幣政策，我們?nèi)詫⒃谙喈?dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于一種貨幣供應(yīng)相對(duì)寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境之中。在這一時(shí)代大背景下，每一個(gè)積累了一定財(cái)富的家庭都面臨著手中的現(xiàn)金向何處去的選擇。
　　在我個(gè)人看來，那些擁有億元以上資產(chǎn)的家庭最好還是進(jìn)行實(shí)業(yè)投資，這樣無(wú)論從國(guó)家發(fā)展還是從個(gè)人投資增值潛力來看都是最好的選擇。而對(duì)那些手中持有一定現(xiàn)金的中產(chǎn)階層來說，股票、黃金等資產(chǎn)的波動(dòng)頻率過快幅度過大，除非是專業(yè)人士否則也不宜過多涉足。
而在城市化、工業(yè)化的持續(xù)推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然很難再出現(xiàn)最近幾年這種迅猛飆升的態(tài)勢(shì)，但仍將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍有保值增值功能，對(duì)于普通老百姓來說是一種相對(duì)簡(jiǎn)便、風(fēng)險(xiǎn)較低的投資選擇。當(dāng)然，目前在強(qiáng)大調(diào)控壓力下，人們不能像前段時(shí)間那樣見樓就買，一定要更加冷靜地去選擇欲購(gòu)的物業(yè)。建議人們重點(diǎn)關(guān)注一些能實(shí)現(xiàn)5%租金回報(bào)的商用物業(yè)，以及一些具有豐富景觀資源、容積率較低的別墅豪宅大盤。
???? 《深圳特區(qū)報(bào)》：9月30日，國(guó)家相關(guān)部委推出了新一輪的樓市調(diào)控政策，深圳、上海等一批熱點(diǎn)城市也迅速推出了“限購(gòu)令”等地方細(xì)則。請(qǐng)問劉總您認(rèn)為這一系列政策對(duì)樓市成交量將產(chǎn)生怎樣的影響？是否會(huì)促使開發(fā)商在定價(jià)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整？
劉光金：中央相關(guān)部門此次出臺(tái)二次調(diào)控所傳遞出來的政策信號(hào)是非常明顯的，就是要將當(dāng)前中國(guó)樓市投機(jī)成分較重的態(tài)勢(shì)給扭轉(zhuǎn)過來，使樓市回歸解決老百姓居住問題的本質(zhì)。我相信在政府的強(qiáng)力調(diào)控下，像當(dāng)前這種某些城市房?jī)r(jià)暴漲的非理性行情將得到有效抑制，而在一定時(shí)期內(nèi)樓市成交量也必將大幅萎縮，開發(fā)商在樓盤定價(jià)上也將更為理性。至于房?jī)r(jià)是否會(huì)像2008年那樣出現(xiàn)大幅下調(diào)現(xiàn)象，目前尚無(wú)法定論。
　　今年眾多發(fā)展商在4、5月份以后銷售量急劇攀升，手中持有的現(xiàn)金仍相當(dāng)寬裕，短期內(nèi)缺乏大幅度降價(jià)的動(dòng)力和壓力，應(yīng)該不會(huì)采取過激手段來進(jìn)行降價(jià)促銷。尤其是一些日益稀缺的別墅物業(yè)和位于城市核心區(qū)的樓盤，即使在弱市中也將保持較強(qiáng)的保值增值功能。
　　《深圳特區(qū)報(bào)》：我們近期在采訪中注意到，深圳“限購(gòu)令”推出后對(duì)大批深圳購(gòu)房者產(chǎn)生了明顯的擠出效應(yīng)，許多購(gòu)房者都將目光投向了東莞、惠州、中山、佛山等珠三角二三線城市。請(qǐng)問劉總您對(duì)這些置業(yè)者有何建議?
　　劉光金：最近深圳推出了非常嚴(yán)格的“限購(gòu)令”，香港也緊急叫停了投資房產(chǎn)入戶政策，這對(duì)于一部分手中仍持有大量現(xiàn)金的財(cái)富家庭來說，到惠州、東莞等周邊城市尋找新的購(gòu)房機(jī)遇成為了一種非常自然的選擇。然而在這一點(diǎn)上我要奉勸很多深圳購(gòu)房者一定不能過于盲目，一定要謹(jǐn)慎選擇，避開那些投機(jī)炒作成分過重而本地經(jīng)濟(jì)又缺乏支撐的樓盤和區(qū)域。如果一個(gè)樓盤既沒人自住也難以出租的話，即使其售價(jià)僅相當(dāng)于深圳的1/10，也是不宜盲目投資的。
我建議深圳置業(yè)者前往周邊城市購(gòu)房時(shí)將投資需求與自住需求進(jìn)行巧妙的結(jié)合，最好選擇那些距離深圳較近、景觀資源豐富、規(guī)劃建筑品質(zhì)突出并具有某種不可替代性的樓盤，尤其是一些注定將日益稀缺的別墅樓盤值得重點(diǎn)關(guān)注。
　　《深圳特區(qū)報(bào)》：我們知道1997年亞洲金融危機(jī)后香港樓市出現(xiàn)了巨幅下調(diào)，但最終一些高端豪宅物業(yè)卻表現(xiàn)出了極強(qiáng)的保值增值功能，不少豪宅物業(yè)當(dāng)前售價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越1997年高峰期的水平。在劉總您看來，這一輪內(nèi)地樓市調(diào)整是否也會(huì)出現(xiàn)類似現(xiàn)象？像三正臥龍山這種極為稀缺的獨(dú)棟別墅物業(yè)是否有機(jī)會(huì)成為當(dāng)前低迷樓市中的“藍(lán)籌股”？
　　劉光金：我個(gè)人建議深圳普通購(gòu)房者前往周邊城市置業(yè)時(shí)一定要避開以下幾類物業(yè)：一是投資回報(bào)存在爭(zhēng)議性的返租型物業(yè)，二是小業(yè)主難以控制經(jīng)營(yíng)權(quán)的產(chǎn)權(quán)式酒店，三是遠(yuǎn)離城市中心又不具備租賃需求的普通物業(yè)。而可以精心選擇一些具有穩(wěn)定租金回報(bào)的商用物業(yè)或一些不可再生的別墅類豪宅物業(yè)。
大家都知道最近幾年深圳城市中心的別墅漲幅極為巨大，不少優(yōu)質(zhì)別墅物業(yè)售價(jià)都已高達(dá)億元，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了絕大部分置業(yè)者的購(gòu)買能力。與此同時(shí)，像三正臥龍山這樣一些距離深圳CBD僅40分鐘車程、交通極為便利、容積率較低的別墅類樓盤售價(jià)仍僅為1萬(wàn)余元/平方米，存在明顯的“被低估”現(xiàn)象。我相信在這一輪樓市調(diào)整中，這些注定將越來越稀缺的優(yōu)質(zhì)別墅樓盤即使價(jià)格不逆市上揚(yáng)，其回調(diào)的可能性也微乎其微。
　　《深圳特區(qū)報(bào)》：最近有一些城市規(guī)劃專家認(rèn)為，三正臥龍山所在的“觀瀾—鳳崗—塘廈”三鎮(zhèn)恰位于香港經(jīng)深圳向珠三角輻射的核心發(fā)展軸線上，并擁有極為優(yōu)越的自然山水資源以及三正臥龍山、觀瀾湖高爾夫大宅、和黃觀湖園、萬(wàn)科棠樾等一大批經(jīng)典別墅項(xiàng)目，未來有望成為大深圳區(qū)域最具潛力的新興豪宅板塊。請(qǐng)問劉總您對(duì)上述觀點(diǎn)怎么評(píng)判？
　　劉光金：隨著近年來三正臥龍山、萬(wàn)科棠樾、觀瀾湖圣堤灣等優(yōu)質(zhì)別墅樓盤的入市，觀鳳塘別墅板塊的崛起已經(jīng)成為了不可否認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。在我個(gè)人看來，由于龍崗、龍華目前已建起了大批密密麻麻的高層樓盤，光明新區(qū)、坪山新區(qū)又重在發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，深圳特區(qū)已很難再找到一塊規(guī)劃比較完美、建筑密度較低的純粹人居板塊了，打造“深圳后花園”的重任已歷史性自然地落在了觀鳳塘豪宅板塊的身上。
　　三正臥龍山、萬(wàn)科棠樾等觀鳳塘中央別墅區(qū)代表性樓盤，雖然從行政區(qū)劃上屬于東莞樓市的范疇，但從地理位置、客戶基礎(chǔ)等角度來看都屬于大深圳半小時(shí)生活圈內(nèi)的頂級(jí)豪宅。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展角度來看，目前三正臥龍山、萬(wàn)科棠樾等樓盤的品質(zhì)完全可以與水榭花都、純水岸、香蜜湖1號(hào)等深圳頂級(jí)豪宅媲美，其價(jià)值在未來數(shù)年間翻一番是有極大可能性的。