“深圳北”接力城市擴容 中軸中央生活日趨成型
2014.01.26
“深圳北”接力城市擴容
中軸中央生活日趨成型
“深圳北”房價僅深圳的三分之一
如今的深圳北生態(tài)國際住區(qū)，這一綿延數(shù)十公里的原生態(tài)居住生活帶，已然成為深圳福田CBD北中軸線上的靚麗風景線。
或許十年前，你對它還很陌生；或許五年前，你還在躊躇。
莞深城際輕軌正在加緊建設，梅觀高速即將全程免費，深圳北直接納入升級為一線大都會拓展區(qū)；深圳外環(huán)高速公路的東莞段與莞深高速、從莞高速形成全互通立交，屆時四通八達的高速網(wǎng)絡將鳳崗、觀塘、樟木頭、黃江與深圳無縫對接……重大利好接踵而至。
同時，沿著深圳CBD中軸線向北，鋪排著三正臥龍山一號等生態(tài)都市型大盤，更新深圳人居理念的同時，更是以超過深圳本地推盤量的姿態(tài)席卷深圳。正是他們的大規(guī)模開發(fā)提速了深圳北生態(tài)城市化建設，置業(yè)者對未來生活的各種想象得到滿足。
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CBD中軸崛起
凹形版圖上的價值洼地
在深圳飛速發(fā)展的30余年，一種源于城市產(chǎn)業(yè)的力量，一種來自城市升級的沖動，帶動著整個區(qū)域的人口、資源、生活方式迎來全方位的革新。東西狹長、南北短促的城市版圖，無疑促使深圳在突破原有的“二元”狀態(tài)時，選擇了向北的方向。
參考近年來，北京、上海等國際大都會的發(fā)展軌跡，無不呈現(xiàn)向次中心化區(qū)域蔓延的趨勢。以北京為例，從最開始的一環(huán)、二環(huán)，發(fā)展到如今的七環(huán)，大七環(huán)，四通八達的交通線路環(huán)環(huán)相套，人們的居住蹤跡也跟隨著城市的規(guī)劃一環(huán)環(huán)往外擴展。在深圳、香港本地土地資源逐漸開發(fā)殆盡，以及城際交通越來越便捷的利好引導中，深港國際大都會無疑將沿襲北京、上海為中心的國際大都會的房地產(chǎn)發(fā)展。同時，深圳東西地域狹長、南北扁短，因此，受環(huán)線覆蓋、位于版圖縱向上的樓盤，距離中心區(qū)的距離更近，價值則愈加彰顯。
深圳向北，以福田為中心的半小時生活半徑圈內(nèi)，涵蓋了鳳崗、塘廈、樟木頭、黃江等生態(tài)資源豐富的區(qū)域，逼近中心區(qū)的區(qū)位價值和二三線城市的低洼價格相得益彰，成就凹形城市版圖上的“深圳北”優(yōu)勢。
更前瞻的來看，2012年，深圳GDP接近1.3萬億元，香港GDP達1.65萬億元，在城市人口規(guī)模上，兩地合共超過2000萬人，這樣的經(jīng)濟總量和人口規(guī)模，將直接輻射深圳周邊的旅游、度假、居住、休閑等擁有資源和優(yōu)質(zhì)配套的超級大盤。
城市競爭力協(xié)會會長桂強芳認為，城市發(fā)展到一定階段必然引起核心區(qū)域的資源向外擴張。判斷一個城市是否是大城市，與其城市面積大小的關系不大，與之相關的應是城市的經(jīng)濟實力帶來的對人口、財富的聚集程度。人口密度達到5201人每平方公里，居全國之首，深圳若想在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟上邁上一個臺階，解決后續(xù)產(chǎn)業(yè)土地承接問題成當務之急。
這廂是深港國際大都會城市升級中面臨的資源匱乏、承載量有限的困境，這廂是城鎮(zhèn)化過程中帶來的區(qū)域價值的暴漲，塘廈、樟木頭通過經(jīng)濟重鎮(zhèn)的打造和承接經(jīng)濟轉(zhuǎn)移的規(guī)劃出臺，向深圳伸出了橄欖枝。東莞在承接深港企業(yè)轉(zhuǎn)型需求的同時，同步響應莞深同城規(guī)劃的利好，主動承接深港大都會居住功能的外拓。
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中央生活區(qū)價值薈萃
深港大都市居住功能向北延伸
深圳從橫向內(nèi)生的發(fā)展態(tài)勢，往縱向向北輻射的態(tài)勢邁進，走向生態(tài)資源豐富的北部。資源豐富的“深圳北”給了我們更多城市之外留白的意外驚喜。
據(jù)東莞業(yè)內(nèi)人士介紹，近年來區(qū)域規(guī)劃逐步利好，深圳北城市基礎設施建設及生活配套得到逐步完善，正展現(xiàn)一個宜居城市的魅力。
最新的消息是，莞深城際輕軌的正在加緊建設，梅觀高速即將全程免費，深圳北直接納入升級為一線大都會拓展區(qū)；深圳外環(huán)高速公路的東莞段與莞深高速、從莞高速形成全互通立交，屆時四通八達的高速網(wǎng)絡將觀塘、鳳崗與深圳無縫對接；東莞市政府規(guī)劃將觀塘板塊打造成“深港后花園”，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，以產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和城市升級為重點，深入推進經(jīng)濟社會雙轉(zhuǎn)型，全面創(chuàng)新社會管理，建設成為生態(tài)宜居城鎮(zhèn)的和諧幸福之城……深港后花園的建設正提速發(fā)展。
“深圳北”房價僅深圳的三分之一
最新數(shù)據(jù)顯示，深圳市全市上個月的新房成交均價已經(jīng)高達24128元/平方米，創(chuàng)下40個月以來月度均價新高。在人們驚呼房價“步步高”的時候，上半年深圳新房均價也已坐穩(wěn)2萬大關，到達了21375元/平方米。
對于一個普通家庭來說，想要買一個90平方米左右三房，在深圳所需要支付的價格接近200萬元。
而更加殘酷的是，按照全市平均水平計算出來的200萬元的總價將無緣于深圳中心區(qū)，估計只能買到寶安和龍崗這些原關外區(qū)域，因為福田、南山、羅湖三區(qū)上半年均價已經(jīng)分別高達40875元/平方米、39815元/平方米、34066元/平方米。
與此同時，“深圳北”區(qū)域卻由于地緣、價格差異大放異彩。深圳北的高端物業(yè)市場，如三正地產(chǎn)臥龍山一號項目在內(nèi)的高端物業(yè)均價也在1.5萬元/平方米左右，反觀深圳豪宅市場動輒上千萬的價格。在生態(tài)資源富饒的深圳北，資源型豪宅也憑借與深圳市場的價格落差，承接著深圳高端需求的釋放。
從東莞市房管局信息網(wǎng)、中原地產(chǎn)等機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，東莞全市，包括塘廈、鳳崗、樟木頭在內(nèi)的“深圳北”區(qū)域上半年住宅成交依舊最火，其次才是位于東莞行政中心泛城區(qū)和松山湖區(qū)域。
而最吸引深圳購房者眼球的，無疑是相當于深圳三分之一的價格，數(shù)據(jù)顯示東莞上半年全市成交均價為8699元/平方米，而“深圳北”片區(qū)的塘廈、鳳崗、樟木頭等區(qū)域的均價也基本與全市均價相差無幾。
當前房價雖低，但是從增長速度來看東莞卻一點兒也不輸深圳，東莞近10年來房價穩(wěn)步上升，2013上半年成交均價的8699元/平方米差不多是2004年全市均價2380元/平方米的3.67倍左右，而深圳近10年房價增長速度也不過如此，2013上半年的21375元/平方米大約為2004年5980元/平方米的3.57倍，而東莞的增長速度還快了一點點。
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房價將隨著區(qū)域合作穩(wěn)步上漲
在綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，由于行政上的邊界，這些區(qū)域有著價格上的“懸崖效應”，也導致了毗鄰深圳區(qū)域的東莞鎮(zhèn)區(qū)價格要比深圳片區(qū)低得多，就像深圳和香港的情況，香港也扮演著“高地”的角色，但是由于行政上的劃分，即使是毗鄰區(qū)域，香港房價就是要比深圳高出一大截。
如同深圳接受香港的輻射一樣，東莞這些鎮(zhèn)區(qū)也在接受深圳高價的外溢，不過宋丁認為這些位于邊界地帶的一些鎮(zhèn)區(qū)擁有著較大的發(fā)展前景，“由于行政上的邊界，此前一直受忽略，但如果一旦遇到大的機遇，價格就會有急速上漲的機會?！彼e例說比如是區(qū)域合作、交通、城鎮(zhèn)化本身的發(fā)展，“之前就有投資從深圳往東莞，使得這個價格‘懸崖’在減小?！鄙钲诒旧硗恋刭Y源已經(jīng)非常少了，往外擴張的同時，宋丁指出未來深圳周邊的地價、房價都會隨著關聯(lián)效應而抬升。
而短期來看，東莞房價穩(wěn)步上漲的趨勢也將延續(xù)，來自東莞中原地產(chǎn)、瑞峰置業(yè)的分析報告在對下半年房價的預測上都指出了這一點。瑞峰置業(yè)分析人士指出，自去年底東莞住宅均價在8500元/平方米左右運行，到今年上半年住宅簽約為8699元/平方米，已出現(xiàn)小幅上漲。
“目前東莞樓市已經(jīng)熱銷超過1年，庫存仍在不斷走低，市場需求卻仍然旺盛，供不應求局面導致東莞住宅存量低位運行，受‘低庫存’的支撐，東莞樓市去貨率得到了提高，也支撐了房價‘穩(wěn)中有漲’的態(tài)勢。”
而中原地產(chǎn)分析人士則指出，下半年臨深片區(qū)樓市供應量最大，但是由于需求仍然旺盛，即使當?shù)刭彿啃枨笾饾u飽和，而深圳客比例預計會有進一步上升，成交仍有較大上升空間。
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置業(yè)“深圳北”自住、投資兩相宜
目前在深圳南山工作的林玲則很高興自己選擇購買了東莞的一套房，她花了大約45萬元購買了一套81平方米南向大兩房，算是送給自己30歲的生日禮物，因為買了東莞的房子后，她還有余錢又買了一輛車。
雖然收樓后她打算還是先出租，以后可以讓爸媽過來住就近照顧，而目前市場上的租金水平足以滿足她每個月1800元的月供了。
“在東莞買房毫無壓力”，林玲這么說的時候，是比較去年同樣也買了房的室友小凡，小凡去年買了龍華新區(qū)的xx公館1866，近90平方米的三房總價卻達到了175萬元，首付已經(jīng)需要找家人幫忙，總共交了約60萬元，如今每個月又要付8000多的房貸(貸款年限20年)，還要支付房租，“昨天還聊起來，小凡說近期要準備收房，估計又要準備一筆錢，還不知道找誰借去?！?/span>
在林玲看來，小凡現(xiàn)在在巨大的資金壓力下，已經(jīng)斷絕了幾乎一切的娛樂活動，“不跟我們出去吃飯了，也不去看電影，且不說這樣壓力太大，甚至是已經(jīng)影響到生活質(zhì)量了?！?/span>
而且實際上未來住到龍華也很恐怖，因為小凡所有的資金投向了這套房，未來基本上靠地鐵出行，小凡自我調(diào)侃說，“看看現(xiàn)在龍華線每天上下班時間有多擠，估計以后天天被擠成‘烈士’”。
不論是深圳高房價壓力，還是看好在東莞房產(chǎn)投資，都有更多的深圳人置業(yè)向北。一位投資者蔡先生則告訴南都記者，深圳投資門檻高、風險大，倒不如在東莞熱點區(qū)域投資，“投入少，而且租金回報也不錯，重點是，這里不限購?！倍尣滔壬膭拥模瑒t是東莞近年來幾乎可以稱得上是穩(wěn)健增長的房價。
（自《深圳特區(qū)報》 有刪減）
3月20日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會2018年度會員大會暨第四屆中國(廣東)縣域房地產(chǎn)發(fā)展論壇在廣東佛山舉行。經(jīng)專家組的綜...
